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亚洲信誉第一娱乐专业品牌_菏泽限售松绑背后:土地去化周期变长 流拍频现

作者:bbin   日期:2020-01-11 09:45:23    阅读:293次

亚洲信誉第一娱乐专业品牌_菏泽限售松绑背后:土地去化周期变长 流拍频现

亚洲信誉第一娱乐专业品牌,菏泽限售松绑,楼市调控走向何方?

12月18日晚间,山东菏泽住房和城乡建设局在官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下文简称“通知”),通知中有关“取消新购住房限制转让措施”的政策规定引起了各界关注,有评论指出,这将是2018年楼市政策放松的第一枪。

19日晚间,菏泽市住房和城乡建设局作出说明称,这是为了满足棚改货币化补偿的市民购房而“取消限制存量住房转让期限”。

值得注意的是,近期,当地土地市场与销售市场降温明显。而据机构数据,近年来当地对土地财政依赖度上升。

值得关注的是,受到菏泽取消限售消息的影响,在两市三大指数集体走低的情况下,地产板块领涨早盘,截至收盘,鲁商置业、荣安地产涨停。

官方称此前有棚改市民因不能办理过户无法买房

在新下发的通知中,菏泽住建局称,取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

此外,还有一则“松绑政策”为“降低市区商品房预售资金监管额度”,即对高质量企业的松绑。通知称,对实力强、信誉好的企业不再监管,其他企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管账户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封顶控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设进度降低预售资金监管额度。

12月19日下午,菏泽市住建局在官网中对“限售松绑”再一次公告说明,就“取消新购住房限制转让措施”规定解释称,实际上是“取消限制存量住房转让期限”。

菏泽市住建局表示,2017年11月份,菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手房转让期限规定。

楼市放松政策“第一枪”?

有评论指出,菏泽此次“限售松绑”将成为楼市放松政策“第一枪”。

有机构指出,实施限售政策的目的主要在于防止资本在楼市中投机,快进快出,导致楼市起伏不稳,进而影响整体市场的稳定发展。限售实际对市场的影响并不大,尤其是在三四线城市。所以取消限售,主要在于提振市场信心,减少看空情绪。

实际上,楼市政策放松信号在年初就曾初露头角。今年1月5日,兰州发布了“取消限购”的相关规定。

在兰州出台的调控新政中,取消了三个近郊区(西固区、九州开发区、高坪区)的住房限购政策,而对核心城区(城关区、七里河区、安宁区)继续实行限购政策,即兰州户籍家庭最多可购买两套,非兰户籍家庭最多可购买一套,但不再要求提供社保证明和纳税证明。

不过易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,菏泽此次取消限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其出现至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

松绑背后

大量土地入市去化周期变长

据菏泽住建局公告显示,被取消的相关限售公告开始施行时间为2017年11月,是何原因使这项仅仅施行一年的规定被取消?

诸葛找房指出,从新房销售面积与土地成交规划建筑面积对比也可以看出,2015年、2016年土地的总规划建筑面积略高于新房的成交面积,供需相对来说比较平衡,2017年以来大量的土地入市成交,土地供应过多,去化周期将变长。

“限售松绑”的背后是菏泽前两年棚户改革。

据公开数据显示,2016与2017年,菏泽棚改计划完成规模连续两年摘得全国设区市首位,2018年,菏泽全市计划棚改规模为12.7万套,已完成征收12.3万户、1840万平方米,征收完成率96.6%,依然位居全国棚改完成规模前列。有银行人士称,棚改派生出相当部分商品房需要社会消化。

松绑背后

土地市场降温,流拍频现

棚改计划的推进也带来了菏泽土地交易市场与楼市的蓬勃发展。2017年,菏泽城区共成交住宅、工业、科教、公共设施等10类用地110幅,共计801.2万平方米,同比上涨186.4%;土地出让收入共计219.7亿元,其中,住宅用地累计入账210.5亿元,占全部土地交易收入的95.8%。

不仅是土地交易收入及土地交易面积的大幅增长,2017年至今,菏泽的平均房价也处于整体震荡走高。据安居客公布的菏泽房价走势图显示,2017年1月,菏泽房价均价为5275元/平米,到2017年12月,菏泽房价均价已涨至6150元/平米;进入2018年,菏泽房价均价依旧走高,自2018年1月份的6132元/平米,到2018年11月,已上涨到6662元/平米。

近两年内,菏泽的房价均价已上涨1387元/平米,涨幅达到26.29%。

但是,在整体房价走高的形势下,11月份,山东菏泽地区的土地市场与楼市相继降温。

2018年11月共出现了12宗土地流拍,流拍比率达到7.5%,而在过去的2017年全年仅有1宗土地流拍,流拍率仅约为1%。

影响:

专家称,短期炒作可能性增加

针对菏泽市此次解除相关限售一事,中原地产首席分析师张大伟表示,取消限售与平稳二手房价格没有直接关系,菏泽的官方解释不合理,与出台限售政策的初衷不吻合,限售政策不约束真实自住购房,只对短期交易有影响,而短期交易大部分属于投机购买。

二手房取消限售后,短期炒作可能性增加,市场的不稳定性反而增加。菏泽此举标志着,未来多个城市可能密集出现很多微调宽松政策。截至目前,全国2018年房地产各种调控政策多达444次,预计全年在450次左右。按照菏泽标准,全国最起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

不过诸葛找房指出,取消限售政策并不会使房地产市场产生大的波动。其表示,实施限售政策的目的主要在于防止资本在楼市中投机,快进快出,导致楼市起伏不稳,进而影响整体市场的稳定发展。限售实际对市场的影响并不大,尤其是在三四线城市。从菏泽近一年的二手房挂牌价也可以看出,2017年11月限售政策出来后,挂牌价只在此后的两个月小幅微跌。

新京报记者 张思源 张建 

编辑 岳彩周 校对 贾宁




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